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未來(lái)10年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是什么樣？

未來(lái)10年，在現(xiàn)有的住宅基礎(chǔ)上，建筑總量大概還要翻一番。其中包括的人口增加，也包括人均面積的增加。

某些城市的二手房交易量已經(jīng)開(kāi)始略超過(guò)一手房，10年以后，二手房的交易量會(huì)4倍于一手房。再逐漸發(fā)展，大概是6：1，二手房的交易量達(dá)到60%。美國(guó)的高峰時(shí)間是達(dá)到9：1。

那么開(kāi)發(fā)商是不是沒(méi)有事情可做呢？

不是。按照2.5%的折算，是20億，這個(gè)數(shù)字和現(xiàn)在每年的竣工量差不多。開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不是沒(méi)有生產(chǎn)的余地，即使不轉(zhuǎn)型，新增的竣工量也仍然有10億。那個(gè)時(shí)候，不是買(mǎi)一大片地或者是在荒地里進(jìn)行建設(shè)，而是有點(diǎn)像倫敦、紐約、曼哈頓，是拔掉一個(gè)樓再蓋一個(gè)樓，這個(gè)公司一年就是10到20萬(wàn)的建筑量。

如果在所有城市這樣鋪開(kāi)，整個(gè)紐約大概就是20萬(wàn)的建筑量，新建的不到十分之一，而改造的有180萬(wàn)。


中國(guó)在城市發(fā)展過(guò)程中面臨一個(gè)巨大的問(wèn)題。

中國(guó)城市的政府是非市場(chǎng)化的開(kāi)端。因此，它是用土地交換市政基礎(chǔ)設(shè)施的，比如北京。方莊、雙榆樹(shù)、魯谷、望京都是用政府的土地轉(zhuǎn)換成基礎(chǔ)設(shè)施，那些橋、路、污水廠(chǎng)一律都是開(kāi)發(fā)商修建的，而不是政府。

國(guó)務(wù)院55號(hào)令出臺(tái)，土地可以出讓以后，才真正開(kāi)始有了非公經(jīng)濟(jì)進(jìn)入到土地市場(chǎng)。于是，用舊城和新城相結(jié)合的征地方式來(lái)改造舊城，這成為地方政府轉(zhuǎn)換市政基礎(chǔ)設(shè)施的重要手段。

但是，在紐約、巴黎、倫敦，他們的舊城改造和新城建設(shè)是完全斷開(kāi)的。因?yàn)橥恋厥撬接械?，所以在城市周?chē)M(jìn)行擴(kuò)大建筑，把城市規(guī)模加大的時(shí)候，都是外來(lái)人進(jìn)入周邊，很少有富人直接進(jìn)入城市中心。在外延建設(shè)得差不多以后，再重新回到市中心，進(jìn)行舊城改造。

這樣的好處就是將舊城的價(jià)格和新城的價(jià)格切斷。新城建設(shè)的房屋價(jià)格沒(méi)有高速增長(zhǎng)，在舊城改造的時(shí)候，新城的價(jià)格隨之上漲，在兩個(gè)價(jià)格差之間找到了一種相對(duì)平衡。

而中國(guó)政府是把舊城和新城放在一起，舊城拆遷給你6000塊錢(qián)，新城的房子離市區(qū)很遠(yuǎn)，也要賣(mài)6000。因?yàn)樗麄冎滥憧梢阅?000塊錢(qián)買(mǎi)一套新房。于是，打亂了價(jià)格體系，這就是非市場(chǎng)化因素造成的。


在未來(lái)發(fā)展的過(guò)程中，對(duì)舊城改造時(shí)面臨幾個(gè)問(wèn)題。

一是舊城很多東西是沒(méi)有土地年限的。如果誰(shuí)有本事，現(xiàn)在就用高價(jià)，或者比市場(chǎng)價(jià)略高一點(diǎn)的價(jià)格把那些沒(méi)有土地年限的房子都買(mǎi)來(lái)，包括政府所有、公家所有、公共廠(chǎng)礦所有的。因?yàn)樗欢〞?huì)在未來(lái)進(jìn)行改造。

最典型的改造出現(xiàn)在深圳蛇口。蛇口是中國(guó)改革的第一批，最早引進(jìn)的是低層次加工業(yè)，“三來(lái)一補(bǔ)”，兩頭在外，有大量的服裝廠(chǎng)，這些服裝廠(chǎng)基本上都拆掉了。他們叫“騰籠換鳥(niǎo)”，實(shí)際上就是舊城改造的形式，把落后的加工業(yè)變成高檔的寫(xiě)字樓和住宅。

因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)不需要農(nóng)民工，而需要城市的主人，于是這種改造開(kāi)始逐漸進(jìn)入。深圳作為一個(gè)典型，可以作為案例，也就是未來(lái)的城市發(fā)展，可能都類(lèi)似于深圳這種形式。

這種舊城改造的模式，在十年之后，可能變成主流。新征一片土地建新城的模式可能越來(lái)越少。

為什么這十年還有機(jī)會(huì)？

因?yàn)槲覀冃枰罅康某擎?zhèn)化。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組特別提到還要建10個(gè)或20個(gè)類(lèi)似于北京這種大城市，最少要有16個(gè)。預(yù)計(jì)這10年，還有大量的新建。

未來(lái)10年，房地產(chǎn)仍然可能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)支柱。在一段時(shí)間內(nèi)，還得靠房地產(chǎn)拉動(dòng)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和實(shí)現(xiàn)中國(guó)的城鎮(zhèn)化。